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一是基础设施短板多。据住建部统计，目前全国共有老旧小区近16万个，建筑面积约40亿平方米，涉及居民超4200万户，约占全国存量住宅的12%。处于社会治理末梢的老旧小区，很多基础结构和建筑功能还停留在上世纪八九十年代水平，大多数软硬件设施老化严重，已无法满足居民居住和生活需求。例如，部分小区入户给排水管道锈蚀严重，跑冒滴漏现象普遍；有的小区供电线路陈旧老化，配电设施超负荷运转，存在较大安全隐患；还有大部分小区5-6层的楼房没有电梯，缺乏无障碍设施，给居民上下楼带来诸多不便。

二是公共服务功能弱。对老旧小区服务功能的提升完善，是满足居民对美好生活需要的一个重要方面。由于建造年代较早，老旧小区普遍存在相关配套设施不足、公共服务功能缺失等问题。例如，大多数老旧小区没有停车设施，对社区商业服务缺乏系统考虑，导致人车混杂现象普遍，居民出行和生活不便；不少老旧小区内雨污分流设施缺乏，垃圾分类收储设施也不完善；由于小区内公共场所面积有限，导致满足居民网上购物需求的邮政快递末端综合服务站、智能信包箱、智能快件箱等配套设施严重不足。

三是小区智慧化水平低。在老旧小区建设之初，信息技术相对不发达，各类配套设施的智能化、智慧化水平较低。随着经济社会的发展，原有的各类生活配套设施已无法满足居民安全需要和基本生活需求。特别是在社区治理和安全保障、重大灾害及疫情防控、居家健康和养老服务等方面，对智能化和智慧化的改造需求更加迫切。例如，很多老旧小区缺乏人员和车辆出入口管理系统，小区监控和安防设施不健全，物业管理系统不规范，社区服务平台功能不完善，智能快件箱、智能信包箱严重不足等等。

老旧小区改造是在现有基础上“提档升级”，既要将居民的“美好居住”放在首位，又要与城市规划相结合，同时需要做好多方统筹协调、积极筹措资金，在具体的实践中涌现出诸多难点堵点。

一是政府负担过重，居民存在等靠思想。对于大部分老工业城市来说，一方面老旧小区数量多，政府财力比较有限，老旧小区改造投入十分庞大。另一方面由于历史原因，居民受“福利制”思维长期影响，存在“单位制”大包大揽的依赖意识，普遍认为老旧小区改造主要是政府的事情，自己不用着急、不用担心更不用花钱，缺乏“共享共建共治”和“购买服务”的基本意识。

二是居民需求多样，各方平衡难度较大。从住户自身状况来说，老旧小区居民构成比较复杂，不同年龄、家庭结构、经济状况的人群聚集在一起，改造需求各有不同。另外，除了自身居住之外，由于许多老旧小区所处位置优越，其中不乏黄金地段，区位优势明显，业主购房目的还表现在投资增值上，很多住房处于闲置或者出租状态，这些都导致住户对于小区改造需求的差异性和复杂性。

三是责任意识缺乏，影响总体改造效果。在各地老旧小区改造指导意见出台之前，部分城市也进行了一些整体或局部的小范围改造，取得了一些成效，也暴露出不少问题。例如，有些小区供热管网改造时，施工方到处挖坑，小区环境受到较大影响。而道路挖掘后，在覆盖沙土没有夯实的情况下，覆盖沥青，铺设道路，导致道路出现塌陷。另外，一些老旧小区进行楼道内管线改造后，管线四处散落，无人问津。这些问题暴露了施工方责任意识的缺乏。

四是物业关系不顺，改造效果难以维持。目前部分老旧小区还存在房改房、承租房、回迁房、商品房等多种房屋产权形式共存的局面，形成了较为复杂的所有权结构，产权界定模糊不清，增加了小区改造的难度。另外，有的产权单位逐步消失，而相应的物业改革却没有及时跟进，物业服务和收费都无法统一，造成老旧小区物业难以提供必要服务。老旧小区改造完成后，如果物业管理方继续缺位，就会导致改造成果无法维持，造成人力和资金的浪费。

一是政府主导，社会参与。政府在老旧小区改造过程中，应发挥政府主导作用，加强对老旧小区改造工作的指导，加大中央财政资金对改造项目的支持。考虑到老旧小区的改造往往和城市，特别是老工业城市的更新改造和开发建设同步进行，建议在中央其他有关专项中，结合城市功能调整、产业转型发展，进一步安排相应补助资金予以支持。在积极发挥政府主导作用的同时，针对老旧社区在养老、托育、助餐、家政保洁、等社区专项服务设施的改造建设需求，可在充分挖掘相关可能收益来源基础上，通过建立相应的投融资模式和后续长效运营管理机制，积极吸引社会力量参与。

二是需求导向，提升品质。老旧小区改造要以需求为导向，通过改造补齐必要的功能短板，提升社区生活和服务质量。在此过程中，积极吸收借鉴国内外成功经验。例如，新加坡的邻里中心，围绕居住配套功能，从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”，为百姓提供“一站式”服务；浙江省德清县邻里中心构建镇（街道）、村（社区）、小区“幸福邻里”三级平台，通过整合“碎片化”社区服务设施，拓展社区公共服务空间，打造“一公里服务圈”。参照这些成熟模式，在老旧小区改造中考虑增加必要服务用房，作为建立“养老中心”“养老医疗护理站”等机构和公共活动场所。

三是智慧助力，安全便捷。一方面抓住国家鼓励开展以5G、人工智能、互联网、物联网为代表的新型基础设施建设的有利时机，另一方面加快弥补此次新冠疫情暴露出社区作为社会治理末梢在响应突发公共事件、维护社会安全稳定等方面存在的短板，老旧社区的改造工作应积极借助新技术、新手段，推动以移动互联网、云计算、物联网、大数据等技术为载体的智慧社区建设，包括构建基于智慧城市的社区安防系统、方便居家养老的智慧出行和应急呼叫救助系统等。同时，要立足实际，量力而行，合理制定改造方案，以实现治理安全化，管理现代化，服务多元化，运营便捷和可持续化等为基本目标。

四是阳光透明，加强监管。在老旧小区改造过程中，政府各部门要通力合作，加强沟通，保证改造内容、规划设计、施工组织等公开透明。在项目开始初期，规范市政改造工程投资核定方式标准，制定规范合理的招标流程，真正选拔资质佳、施工质量好的企业来承接改造工作。在项目工程建设过程中，对于承接任务的施工主体，要进行阶段性监督，做到工程质量、安全、工期相统一，确保施工单位按时、保质完成任务。对于改造后的小区维护管理，要在理顺责权关系、明确管理办法的基础上，加快建立健全社区物业长效管理机制，确保老旧小区改造后实现可持续地管理和运营。